Reforma Tributária e Incorporadoras: O Que Muda no RET, nos Redutores e na Venda de Imóveis

A Reforma Tributária criou um regime específico para operações com bens imóveis — e ele muda a forma como incorporadoras e construtoras calculam tributos, formam preço e escolhem o regime de cada empreendimento. Para quem lança obras entre 2027 e 2029, as decisões tomadas agora vão pesar no resultado de todo o projeto.

Neste artigo explicamos o que muda para as incorporadoras: redução de alíquotas, redutores da base de cálculo, créditos sobre a obra e o futuro do RET.

Regime específico para bens imóveis

A Lei Complementar nº 214/2025 prevê que a venda de imóveis — incluindo incorporação e loteamento — terá redução de 50% nas alíquotas de IBS e CBS. Na locação, a redução é de 70%. Além disso, a base de cálculo pode ser diminuída por dois mecanismos: o redutor de ajuste e o redutor social.

Redutor de ajuste

Funciona como um abatimento do custo de aquisição do imóvel sobre o qual o empreendimento é construído. Entram no cálculo, entre outros, o valor de aquisição, o ITBI, o laudêmio e contrapartidas urbanísticas e ambientais. A Lei Complementar nº 227/2026 ajustou a regra: para imóveis adquiridos de não contribuintes a partir de 2027, o redutor corresponde ao valor de aquisição.

Na prática: documentação do terreno bem organizada (escritura, ITBI, contratos de permuta) vira economia tributária.

Redutor social

Na venda de imóvel residencial novo, a base de cálculo pode ser reduzida em R$ 100 mil por unidade; na venda de lote residencial, em R$ 30 mil. O benefício pesa mais nos empreendimentos de ticket menor, como os de interesse social e de médio padrão.

Créditos sobre a obra: a grande mudança

No regime regular de IBS e CBS, a incorporadora poderá tomar crédito dos tributos pagos na compra de materiais, serviços de empreiteiros e demais insumos da obra. Isso não existe no RET atual e muda a lógica de gestão de fornecedores: comprar de quem emite nota corretamente e está no regime regular passa a reduzir o custo final do empreendimento.

O que acontece com o RET?

Hoje o RET da incorporação imobiliária concentra IRPJ, CSLL, PIS e Cofins em um pagamento unificado de 4% sobre a receita (1% em empreendimentos de interesse social). Com a reforma:

• Incorporações submetidas ao RET até 31 de dezembro de 2028 podem optar por um regime de transição, mantendo o pagamento unificado de 4%, com a parcela de PIS e Cofins substituída por CBS equivalente a 2,08% da receita mensal;
• Quem opta por essa transição não aproveita créditos de IBS e CBS da obra;
• Empreendimentos fora dessa regra seguem o regime regular, com as reduções e redutores do regime específico.

Ou seja: manter o RET na transição não é automaticamente a melhor escolha. Em obras com muitos insumos tributados, o regime regular com créditos pode sair mais barato — e o comprador pessoa jurídica também pode se beneficiar do crédito, o que interfere na competitividade de venda. Para entender o regime atual, veja nosso artigo sobre RET na incorporação imobiliária.

Pontos de atenção para incorporadoras

• Simule por empreendimento: cada obra tem seu próprio perfil de custos, prazo e público comprador;
• Revise contratos de venda na planta que atravessam 2027–2033, com cláusulas de reajuste e repasse de tributos;
• Organize a documentação do terreno para aproveitar o redutor de ajuste;
• Mantenha a estrutura de SPE e patrimônio de afetação bem segregada — a apuração por empreendimento continua essencial (veja SPE na incorporação imobiliária);
• Qualifique fornecedores e empreiteiros quanto à emissão correta de notas com IBS e CBS;
• Planeje o fluxo de caixa considerando o split payment nos recebimentos.

Conclusão

A reforma tributária não elimina as vantagens de quem planeja — ela muda onde estão essas vantagens. Para incorporadoras, a escolha entre o RET de transição e o regime regular, o uso correto dos redutores e a gestão de créditos da obra vão definir a margem dos próximos lançamentos. Confira também o cronograma da transição.

A La PJ Contabilidade é especializada em contabilidade para incorporadoras e construtoras em São José dos Pinhais e região, com atuação em RET, SPE, patrimônio de afetação e regularização de obras.

Base legal: Emenda Constitucional nº 132/2023, Lei Complementar nº 214/2025 (regime específico de bens imóveis e art. 485) e Lei Complementar nº 227/2026. Informações atualizadas em setembro de 2026.