Como regularizar obra no INSS: CNO, SERO e CND passo a passo

Terminou de construir ou ampliar e o cartório pediu a CND da obra para averbar a construção? Ou o banco travou o financiamento porque a obra não está regularizada? Este guia explica, passo a passo, como funciona a regularização de obra no INSS e onde é possível pagar menos dentro da lei.

1. Matrícula no CNO

Toda obra de construção civil — de pessoa física ou jurídica — precisa ser cadastrada no Cadastro Nacional de Obras (CNO), da Receita Federal. O cadastro informa o responsável, o endereço, a área e o tipo da obra, e deve ser feito no início da construção. Obras antigas que nunca foram cadastradas também podem ser matriculadas depois.

2. Organização dos documentos

Antes da aferição, reúna:

• alvará e projeto aprovado, com a área construída;
• habite-se ou outro documento que comprove a data de conclusão;
• notas fiscais de mão de obra contratada e de pré-moldados ou pré-fabricados;
• guias de INSS já recolhidas e folha de pagamento vinculada à obra, se houver;
• matrícula do imóvel e documentos do proprietário.

Cada documento bem organizado pode reduzir o valor final.

3. Aferição no SERO

O Serviço Eletrônico para Aferição de Obras (SERO) calcula a remuneração da mão de obra com base na área, na categoria e no padrão da obra, usando o Valor Atualizado Unitário (VAU) do mês, conforme a IN RFB 2.021/2021. Do valor apurado são abatidas a mão de obra comprovada por notas e folha e as contribuições já pagas.

Fatores de ajuste, tipo de construção (por exemplo, uso de pré-moldados), área de cada pavimento e data de conclusão mudam bastante o resultado. É aqui que o planejamento faz diferença.

4. DCTFWeb e pagamento

Com a aferição concluída, o débito é declarado e a guia é emitida. Se o valor for alto, é possível parcelar.

5. CND e averbação

Com tudo quitado, a Receita emite a Certidão Negativa de Débitos (CND) da obra; se o débito estiver parcelado, sai a certidão positiva com efeitos de negativa, que também serve para averbação. Com ela, o cartório averba a construção na matrícula do imóvel — o que libera a venda e o financiamento.

Obra antiga: ainda dá para regularizar?

Sim. Para obras concluídas há anos, a comprovação da data de conclusão pode reduzir o valor ou até afastar a cobrança, porque a Receita tem prazo para lançar as contribuições. Cada caso precisa ser analisado com os documentos.

Erros que encarecem a regularização

• Declarar a obra sem levantar notas e folha que poderiam ser abatidas.
• Informar categoria ou padrão errado.
• Não comprovar a data real de conclusão.
• Deixar o CNO desatualizado ou com área diferente do projeto.

A La PJ Contabilidade, em São José dos Pinhais, faz a regularização de obra no INSS para pessoas físicas, construtoras e incorporadoras de toda a região de Curitiba.

Perguntas frequentes

Pessoa física precisa regularizar obra no INSS?

Sim. Obras de pessoa física também precisam de matrícula no CNO e de aferição para obter a CND e averbar a construção.

Quanto tempo leva para sair a CND da obra?

Com documentação completa e débito quitado ou parcelado, a certidão costuma sair em poucos dias após a aferição.

Dá para parcelar o INSS da obra?

Sim. O débito apurado na aferição pode ser parcelado, e, com o parcelamento em dia, é emitida a certidão positiva com efeitos de negativa, aceita para averbação.