Quando a obra trava no INSS
Averbação negada no cartório
Sem a CND da obra, o cartório não averba a construção na matrícula — e o imóvel não pode ser vendido nem financiado como pronto.
Financiamento parado
Bancos exigem a obra averbada para liberar a última parcela ou o financiamento do comprador.
INSS calculado pelo máximo
Quando a obra é declarada sem planejamento, a Receita usa a tabela cheia do VAU e o valor a pagar fica bem acima do necessário.
Obra antiga sem CNO
Obras concluídas há anos ainda podem ser regularizadas — e, conforme a data de conclusão comprovada, com redução ou sem cobrança.
Notas e folha não aproveitadas
Notas de serviços tomados e folha vinculada à obra reduzem o INSS, mas só se estiverem lançadas corretamente.
Multas por atraso
O CNO deve ser feito no início da obra. Atrasos e declarações erradas geram multa.
Regularização completa, do cadastro à CND
Diagnóstico da obra
Analisamos projeto, área, padrão, datas e documentos para definir o caminho mais barato.
- ✓ Simulação do INSS
- ✓ Levantamento de notas e folha
- ✓ Análise de decadência
CNO e SERO
Fazemos o cadastro e a aferição com os fatores de ajuste corretos.
- ✓ Cadastro Nacional de Obras
- ✓ Declaração no SERO
- ✓ DCTFWeb de aferição
CND e averbação
Acompanhamos até a certidão sair para levar ao cartório.
- ✓ Emissão da CND de obra
- ✓ Parcelamento, se necessário
- ✓ Orientação para averbação
Como funciona a regularização de obra no INSS
Toda obra de construção civil, de pessoa física ou jurídica, precisa estar matriculada no Cadastro Nacional de Obras (CNO). Ao final, o responsável declara a obra no Serviço Eletrônico para Aferição de Obras (SERO), a Receita Federal calcula a mão de obra com base na área, na categoria da obra e no Valor Atualizado Unitário (VAU), abate o que já foi recolhido e, com tudo quitado, emite a CND para averbação.
A diferença entre um processo com e sem planejamento costuma ser grande. Fatores de ajuste, comprovação de mão de obra contratada com nota fiscal, uso de pré-moldados e a data de conclusão da obra podem reduzir significativamente o valor devido, sempre dentro das regras da IN RFB 2.021/2021.
Para quem é
- Pessoas físicas que construíram ou ampliaram imóvel e precisam averbar;
- Construtoras e incorporadoras com obras em andamento ou concluídas;
- Compradores e vendedores que precisam da averbação para financiar;
- Obras antigas que nunca foram cadastradas.
Documentos que normalmente pedimos
- Alvará de construção e projeto aprovado com a área;
- Habite-se ou documento que comprove a data de conclusão;
- Notas fiscais de serviços de mão de obra e de pré-moldados;
- Matrícula do imóvel e documentos do proprietário.
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Perguntas frequentes
Quanto custa regularizar uma obra no INSS?
Depende da área, do tipo e do padrão da obra, das notas e folha já existentes e da data de conclusão. Fazemos uma simulação antes de qualquer declaração para você saber o valor e a economia possível.
Pessoa física precisa fazer CNO?
Sim. Obras de pessoa física também precisam de matrícula no CNO e de aferição para obter a CND e averbar a construção.
Obra antiga pode ser regularizada?
Sim. Obras concluídas há anos podem ser regularizadas e, comprovada a data de conclusão, pode haver redução ou ausência de contribuição a pagar.
Em quanto tempo sai a CND?
Com a documentação completa e o débito quitado ou parcelado, a CND costuma ser emitida em poucos dias após a aferição.
Veja também: Calculadora de INSS de obra · Contabilidade para construtoras · Contabilidade para incorporadoras · Contabilidade imobiliária
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